今日も一日研修漬け

今日もまる一日研修です。

研修内容は先週に続き成年後見に関するもの。

しっかりと知識の更新をさせていただきます。

成年後見に限らずこの仕事は常に勉強が必要です。

未経験の業務に取り組むときはもちろん勉強が必要ですし、いままで
いままで行っていた業務も、法改正はよくありますし、新しい判例や、通達なんかもチェックしておかないといけません。

知りませんでした、では済まされない仕事ですからね。


さて、今日のランチは

絶カリー倶楽部のプレミアムキーマ。

谷町４丁目はカレー激戦区、ココは２回目。

カレー好きの私はついつい・・・。

 



 

結構辛め、あとからきます。

 

でも野菜がゴロゴロたっぷり、フライドオニオンがかかっています。
スパイスがきいていて、体もポカポカあったまりました。

 

昼からの研修も眠くならずにすみましたとさ。

 

 

ホームページ更新中です。

 

相続登記を放置したらどうなるのか。

 

相続登記の義務化の話がちらほら聞こえますね。

 

今のところ、相続登記には、相続税申告のような期限はありませんが、相続登記をしていなかったばかり大変な事態になることがあります。

 

ぜひ、読んでみてください。→　相続登記を放置したら

 

 

大阪で相続・登記・会社設立のご相談なら、司法書士いまよし事務所まで

 

お気軽にお問い合わせください！

 

 



ひらのさんのハンバーグランチ

 

しかし寒いですね～。

 

 

今日の昼ごはんは、いつもの「ひらの」さん

 

今日の日替わりは手作りハンバーグ、ポン酢で。

 

 

いかにもお母さんが作るハンバーグです。

 

しかも、大きい。

 

今日はハンバーグに、かぼちゃの煮物、マカロニ、サラダと味噌汁。

 

ここのランチはすべて女将さんの手作りで、

 

野菜がたっぷりです。

 

味噌汁にも具がギッシリ。

 

おなか一杯になります。

 

 



 

ごちそうさまでした！


さあ、今日は昼から相続のご相談です。

頑張っていきましょう。


大阪で相続・登記・会社設立のご相談なら大阪市淀川区の司法書士いまよし事務所まで


未登記の建物を相続するには

建物は実際にあるのに、登記がされていないことがあります。

固定資産税はきっちりとられているのに。

こういった未登記建物の相続は、どのようにすればよいのでしょうか。


未登記建物は、田舎のほうではよく見かけますし、都会でも古い建物でたまに見かけます。

たいてい、相続が発生したときに、権利証や、役所で固定資産の名寄せを取り寄せると未登記であることが判明します。


未登記建物も相続財産ですから、相続手続きの対象になります。

司法書士いまよし事務所のホームページに記事を載せました。

→　未登記の建物を相続するには

実印として登録する印鑑について

個人の実印をどのような印鑑で登録するか。

ちゃんとしたものを作っている方ですと、いかにも、実印、という感じのちょっと高そうな、印影の複雑な物をお持ちです。

不動産登記や、相続手続き、商業登記の場面では、実印と印鑑証明書が必要になることが非常に多いので、業務上、様々な実印を見るのですが、、


中には、１００円均一で買ったような印鑑で実印登録をしている方もいらっしゃいます。

もちろん、それがだめだというわけではないのですが、

１００円均一のような印鑑は、よく似た印影のものが非常に多く、ご本人が印鑑をいろいろお持ちだと、どれが実印なのか見分けがつかなくなることがあります。


また、そのような印鑑は印鑑の朱肉のつき具合や、押印の力具合によって印影が変わってしまうことが多く、印鑑証明書との照合がやりにくいという欠点もあります。

そもそも、印鑑証明書の印影がきれいでないこともありますし。


１００円均一で作っているような実印に限って、よ～く照合すると、実印ではない、ということが発生します。

不動産取引の場面で、売主からそのような実印でない印鑑がでてきたら、決済は中止になってしまいます。登記申請が通りませんから。


さて、個人の印鑑登録の印鑑の大きさなどですが、決まりごとがいろいろあります。



大阪市ですと、大阪市のホームページには登録できない印鑑として、

住民基本台帳に登録されている氏名や、氏または名、あるいは、氏と名の一部を組み合わせ　たもので表わされていないもの。

職業、資格など氏名以外の事項を表わしているもの。

ゴム印など印面が変化しやすいものや、印影が鮮明でないもの。

印影の大きさが8ミリ四方の正方形に収まるもの、または25ミリ四方の正方形からはみだすもの。

その他、登録を受けようとする印鑑として適当でないもの。

最後のは、具体的にどういうものか想像できませんが、他の市町村もおおむねこんな感じだと思います。


１００円均一の印鑑は、直系１センチの正方形にぴったりおさまるサイズになっているみたいです。


ちなみに、法人の会社実印の印鑑登録は、「編の長さが１センチを超え、３センチ以内の正方形におさまるもの」でないといけません。

個人にしろ、法人にしろ、はんこ屋さんで注文すれば、サイズのことは心配ないでしょう。


実印は、重要な取引、契約、法手続、登記、相続などに使用するものですから、できれば通常使う認め印、三文判とは区別できるような印鑑にしたほうがいいのではないでしょうか。

相続の相談は、どこにすればいいのか

司法書士いまよし事務所のホームページに、


「相続の相談は、司法書士？弁護士？税理士？どこにするか」を追加しました。


相続の相談先はたくさんありますが、

自分に適した相談先に相談しないと、無駄な費用を支払うことにもなりかねません。


知り合いに詳しい人や司法書士などの専門家がいればいいのですが、自分で探すとなると、結構大変です。

インターネットで調べると、山のように専門家がでてきます。

ご自身で探す場合は、司法書士や弁護士や、税理士や、行政書士など、ホームページを見ただけではどの専門家が適しているのか、よくわからないかと思います。


そのあたりの、判断のひとつの基準をまとめてみましたので、ご参考になればと思います。

相続放棄と遺留分放棄

お客様からお問い合わせがありました。

「相続放棄をしたいんですけど～。」

「相続放棄ですね。どなたの相続放棄ですか？」

「父親ですねん。母親と、私を入れて３人の子どもがいますねん。」

「お父様がお亡くなりになられたわけですね？」

「いやいや、父はまだ生きてますねん。」

「？？」


よくよく聞いてみると、父親が将来亡くなったとき、財産を全部母親に移るようにしたいので、自分たち３人の子どもがあらかじめ相続放棄をしたいのだということです。

よくわかりました。


しかし、生前に相続放棄をすることはできません。

この場合、方法としては父親に遺言を作成してもらうこと。

そしてさらに有効な手段としては、遺留分放棄の許可も家庭裁判所に申立ることです。


遺言で、全財産を母親、つまり父親の妻に相続させると書けば、優先的に母親に財産を相続させることはできます。

しかし、子どもたちにも相続する権利として、遺留分というものがあります。

遺留分は今回の場合、法定相続分６分の１の半分、１２分の１ずつです。

この１２分の１の相続分は、遺留分として守られているので、遺言ですべて母親に相続させたとしても、遺留分減殺請求（要するに取り返すこと）をすることができるのです。


そこで、今回の主旨をより完全なものにするために、あらかじめ遺留分を放棄することができるのです。

遺留分を放棄した相続人は、遺留分請求をすることができなくなります。

遺言とあわせてこの制度を利用することで、確実に母親に遺産を残すことが可能です。


相続放棄となんとなく似ていますが、

相続放棄ははじめから相続人でなかったことになるのに対し、

遺留分放棄のほうは、相続人であることには変わりません。

未登記建物を相続するときの遺産分割協議書

建物の場合、登記簿謄本と固定資産評価証明書の構造や床面積が違う場合がある話を前回書きました。


相続の案件では、そのほかにも建物そのものを登記していないことがあります。

建物は存在するのに、登記がされていないのです。


それでも、固定資産税はきっちり課税されます。

それは、役所がその建物の存在を調べて把握してあるからです。


登記というのは、法務局側で勝手にやってくれるものではありませんので、所有者が登記申請をしなければ、未登記のままになります。


さて、こうした未登記建物を相続しなければならない場合、どうすればいいのでしょうか。


もちろん、未登記の建物も相続財産には変わりません。

この場合、例えば法定相続分で、相続人全員で相続するなら、遺産分割協議書は作る必要はありません。

登記はどうするか。

もちろん、改めて相続人から建物の表示登記をして、所有者として相続人で登記するべきでしょう。


特定の相続人が相続する場合は、遺産分割協議書を作成しますが、登記がない状態なので、固定資産評価証明書の記載をそのまま記載します。

家屋番号はないので、所在、種類、構造、床面積を書いて、固定資産評価証明書がら引用したことを記載しておけば建物の特定ができると思います。


そのうえで、相続人による表示登記、権利の登記をすることになります。

相続したけど、登記はめんどくさいし、費用もかかるから・・、などとほったらかしにすると、その建物は、登記上、一体だれのものなのかがいつまでたっても分からないままで、所有者は対抗要件が備わりません。

司法書士の遺産整理業務

大阪のお客様から遺産整理のご依頼をいただきました。


遺産整理は、相続が発生した場合の各種遺産をまとめて相続手続きを行うものです。

司法書士といえば不動産の相続登記だけを行うものと思われるかもしれませんが、最近では、不動産以外の相続財産、たとえば、金融機関の預貯金の相続、株式や投資などの相続、死亡保険金の請求なども行う司法書士が増えています。

遺産整理というのは、銀行などでも行っているサービスですが、

司法書士が行う遺産整理は、司法書士法施行規則３１条を根拠に、司法書士として行う業務です。

司法書士が相続人全員と委任契約を結び、相続人の代理人となって手続きを行います。

もちろん、戸籍の収集から、遺産分割協議書の作成、相続財産の調査、預貯金の相続、払い戻し、株式や投資信託のそうぞく手続き、保険金請求、不動産がある場合は相続登記も含まれます。


銀行が行う遺産整理サービスのお値段は結構なものです・・・。
銀行の遺産整理サービスを利用しても、結局戸籍を取得したり、相続登記をするのは専門職であって、別途報酬を払う必要があるのですから、最初から司法書士などに依頼したほうがいいのではと、思うのですが・・。


最近では、金融機関のほうも司法書士が遺産整理業務を行うことは慣れてきているようで、手続き自体もスムーズになっているように感じました。

数年前は、司法書士が遺産整理人として窓口に行くと、担当者は慣れていないことが多く、説明に骨を折ったり、相続人を連れて来いといわれたり、手続き自体も、担当者が上司やら本部にいろいろ聞きながら、何回も窓口に行く必要があったり、ばたばたしていたのを覚えています。


ちなみに、成年後見業務でもそうですが、司法書士が後見人となって金融機関に届出に行くと、いまだに不慣れな担当者が多くて、手間取ります。

登記簿謄本と固定資産評価証明書の食い違いはなぜおこるか

放置された相続登記の依頼をうけるとよくあることですが、

登記簿謄本と固定資産税の明細が異なることがあります。


土地はいいのですが、

問題は建物です。登記簿謄本の建物の家屋番号、構造、種類、床面積と、固定資産の課税明細のそれとが食い違うのです。


どの登記簿上の建物が課税明細の建物なのかがまったくわからないことがあります。


相続登記を行う場合は登録免許税を計算しなければなりません。

登録免許税は、固定資産評価額から算出しますので、これがわからないと計算できません。



原因は、登記申請を放置したことにあります。

古い建物を改築したのに、建物の表示登記をしていない。

古い建物を取り壊して建てなおしたのに、表示登記をしていない。

古い建物を取り壊して更地になったのに、滅失登記をしていない。

だいたいこれです。


建物の登記簿の表示登記は、自ら申請しなければ勝手には書き換えられません。

固定資産評価額、課税明細は、市町村が管理しますから、市町村のほうで建物の現況を把握して課税します。

登記簿の表示登記が変えられていなくても、固定資産は現況のとおりで課税されます。

登録免許税の計算のために、固定資産税課に電話して、登記簿上の建物がどれに該当するのかを確認することはよくあります。

こういう場合、表示登記をきちんとやり直し、相続登記をするのがベストですが、表示登記をそのままの状態でも相続登記することはできます。

不動産しか相続財産がないとき、遺産をどう分けるか

相続が発生すると、遺産をだれとどのように分けるかが問題になります。


有効な遺言がなければ、相続人全員で決めることになります。

誰と分けるか、については、相続人がだれになるのかということなので、わりと簡単に判明します。

同時に、相続分がどうなるかということも簡単に判明します。


問題になるのは、どのように分けるかですね。

相続財産がたくさんあって、種類が多い場合、比較的遺産分割しやすいでしょう。

例えば、不動産があって、預貯金や現金もあって、そのほかに金融資産などがある場合です。

不動産は配偶者に、貯金は長男に、金融資産は長女に、という感じで遺産の形を変えずにそのままの状態で分けることができます。
もっとも簡便で、よく用いられる分け方です。
また、預貯金や現金などは金額で分割できるため、遺産分割の不公平をなくすための調整にも使うことができて便利です。

こういう遺産分割の仕方が現物分割です。


しかし、相続財産が不動産だけ、という場合は少々やっかいです。

現物分割で、だれか一人の相続人に不動産を相続させるのであればいいのですが、
相続人全員で分けたい場合、不動産をハサミで切って分けることはできません。

不動産を相続人全員の共有で登記するのは、後のことを考えるとあまり得策ではないでしょう。

そのような場合、不動産を一人の相続人に相続させ、他の相続人には、不動産を取得した相続人が相続分に見合うお金を支払うという遺産分割方法をとることがあります。

不動産を取得する相続人に、金銭的な余裕がある場合に用いられます。
これを代償分割といいます。


不動産を取得する相続人に金銭的な余裕がない場合、どうするか。

その場合、不動産を売却し、金銭に変えてから分配するという方法があり、これを換価分割といいます。

もう不動産は相続しても仕方がない、住む予定も、使う予定もないという場合にも用いられる方法です。

換価分割の場合、譲渡所得税がかかる点に注意が必要です。


事案に応じた遺産分割の方法があることは知っておくとよいかと思います。

遺産分割について詳しくはホームページもご覧ください。

→　司法書士いまよし事務所：遺産分割協議


なお、相続税がかかる場合、死後１０か月内に申告が必要なので、遺産分割は早めにする必要があります。

２月は、相続登記はお済みですか月間

日本司法書士会連合会（日司連）と各都道府県の司法書士会では、
毎年２月を「相続登記はお済みですか月間」と定め、相続登記の手続きを促す啓発活動の一環として、相続登記に関する無料相談会を開催しています。

大阪司法書士会でも、２月に相続登記無料電話相談会が開催されます。


相続登記は期限が定められていないため、手続きが遅れがちであるうえ、
中にはそのまま放置していたり、うっかり忘れてしまう人もいます。

相続した土地や建物を亡くなった人の名義のままにしておくと、いざ売るという場合や担保に入れて融資を受けようとする場合などに、手続きが順調に進みません。

また、相続人が死亡してしまったり、新たな相続人が現れ権利が複雑化してしまうなどの事態が発生すると、時間も費用もかさむようになりますので、登記は早めに確実に終わらせておくことが重要です。

しかも、登記の手続きも個々の相続によって千差万別ですので、専門家に相談いただくのが確実な方法です。


当事務所の相談案件でも、相続登記を長年放置した結果、法律関係が複雑になりすぎて、

手続費用（裁判所予納金）が超高額で払えず、相続登記をしたくてもできないという事案がありました。

おそらく、半永久にお蔵入りでしょう。


記事はこちら→　長期間放置された相続登記のきびしい結末



不動産の相続登記について詳しい説明はこちらもご覧ください

→　司法書士いまよし事務所：不動産の相続登記



相続登記は、お早めに！

ご相談をお待ちしております。

当事務所の相続専門サイト、大阪相続相談サポート室の記事を更新しました。

当事務所の遺言、遺産相続、成年後見の専門サイト、大阪相続相談サポート室の記事を更新しました。

司法書士のひとりごと

H28.1.19　被後見人の施設探し　です。


相続や遺言、成年後見に関する日常を書いています。



素行のよくない、独居の被後見人の方の、施設入所が決まったお話です。

長期間放置された相続登記のきびしい結末

ずっと昔に発生した相続登記が放置され、今になってようやく手をつけようとした事案。

登記名義人である被相続人の死亡は昭和３４年。


死亡時点で子どもはなく、配偶者と直系尊属である母親が相続人。

それ以降、配偶者の死亡、母親の死亡により連続して相続が発生するも、放置。

今から２年ほど前に一度、自力で相続登記をしようとしたが挫折、それから放置。

重い腰を上げての、相続登記の依頼。

相続人調査の結果、

代襲相続や数次相続が重なりに重なって、現時点での相続人はなんと１８人。

あったこともない人が大勢。

まだこれだけなら、なんとか連絡をとって遺産分割協議が整えば、特定の相続人の単有にできそうなもの。

１８人のうち、親子で相続人となっている方がいて、その子が未成年なので、特別代理人の選任申立が必要。これはクリアできそう。


ところが、１８人に膨れ上がった相続人の１人がなくなっていて、その相続人が不存在というのが判明。

これは、遺産分割のためには相続財産管理人の選任申立てが必要。


管轄の裁判所に予納金を確認すると、事案を問わず一律で１００万円の予納が必要で、管理人の候補者の指定は一切受け付けず、裁判所が弁護士を選任するとのこと。


依頼者にそのことを話すと、相続登記の不動産の価格が知れているのに、裁判所に１００万円もの予納金を納めるのは無理、と。


結局、相続登記は断念せざるを得ず、迷宮入り。さらに深い眠りにつくことに。

相続登記放置の痛いケースの典型です。

相続登記、遺言のご依頼をいただいたお客様の声が届きました。

相続登記、遺言のご依頼をいただいたお客様からメールをいただきました。

もっと長文なのですが、一部を抜粋しました。


「今吉さん、
今日はうっとうしい天気の中、梅田までご足労いただき、ありがとうございました。
おかげさまで とどこおりなく手続きが終了し、ここにきて、親子して安堵の吐息を漏らしております。これも全て お導きしていただいた今吉さんのおかげと 感謝の気持ちでいっぱいです。
とりあえず、この初盆は 心穏やかに迎えることが出来そうで、５ヶ月ぶりに、ほっとしています。
ありがとうございました。」


依頼者様は、まったく相続に関する知識がない状態で、インターネットなどで頑張って調べて遺産分割協議書を作成されました。

残念ながら、相続人の間で少々揉めていた様子でしたが、なんとか印鑑をもらうことができ、あとは登記をするのみという状態でご相談に来られました。

無事相続登記が完了したあとは、将来のもめごとのことを考えて、公正証書遺言を作成したいとのことでしたので、お手伝いさせていただきました。


お客さまからのお言葉をいただいたときが、一番うれしい瞬間です。

大阪相続相談サポート室の記事を更新しました。

当事務所の相続専門サイト、「大阪相続相談サポート室」の記事を更新しました。


司法書士のひとりごと（遺言、相続、成年後見事件の日々雑感）

「H27.8.15 被相続人の登記簿の住所氏名が役所のミスで間違っていたら」


遺言、相続、成年後見に関する日々の業務のことをわかりやすく書いています。